Буде ріст цін на нерухомість чи ні?


У квітні столичний ринок нерухомості здавався трохи більше живим, ніж у березні. Або, як висловився директор АН "Український будинок» Руслан Безуглий: «Ситуація стала трохи оптимістичніша». По-перше, на продаж виставили трохи більше квартир. За даними консалтингової компанії UTG (Українська торгова гільдія), обсяг пропозицій квартир та індивідуальних будинків на вторинному ринку житлової нерухомості Києва виріс на 3,07%: з 9127 одиниць у березні до 9407. По-друге, стали трохи більше купувати. За даними АН SV Realty, в квітні в Києві було скоєно 773 угод купівлі / продажу квартир на вторинному ринку (у березні їх було 731) та 311 продано в недобудованих будинках (у березні - 264).

Багато в чому збільшення активності на первинному ринку пов'язують з більш широким впровадженням забудовниками продажу квартир в розстрочку. За даними компанії UTG, у квітні таких було 20% від загального числа угод. У кредит, до речі, придбали лише 2% куплених в новобудовах квартир. Однак, щодо всіх цих досягнень квітня ключовим є слово «трохи». Угод більше, але все одно занадто мало для того, щоб вважати ринок нерухомості нормально працюючим, - активність залишається критично низькою.

«Основний фактор, який визначає цю ситуацію на ринку, - це те, що реальні доходи населення і його купівельна спроможність падають (зарплати не ростуть, тоді як все дорожчає - Авт.)», - Говорить експерт компанії MPP Consulting Павло Мельник. Людям просто нема за що купувати житло.

Патові ЦІНИ. Ціноутворення на ринку житла нагадує старий анекдот про мужика, який продавав на базарі півня за немислимою ціною - в 100 рублів - і на питання, чому так дорого, відповідає, що, мовляв, дуже гроші потрібні. А оскільки, не знизивши ціну, шансів продати замало, от і висить основна частина квартир у базах даних по півроку і більше. «У листопаді ми виставили свою квартиру за $ 140 тисяч, - розповідає Юлія Т. - Дешевше не хотілося - хороша велика трикімнатна, у вдалому місці - недалеко станція метро « Лук'янівська ». Дзвінків практично не було. Переглядів за весь час - на пальцях перерахувати, причому, що приходили просили якихось божевільних знижок. Зараз ось знизили ціну до 130 тис., і відразу попит пожвавився ».

Ось так, тихою сапою, багато продавців поступово і добираються до «продажної» ціни. «Продають лише ті, кому дійсно потрібні гроші, і вони готові йти за ціною назустріч покупцеві», - говорить директор АН "Оптимум Плюс» Юрій Базелинський. Часто знижують ціну до більш низького рівня, ніж це було в березні.

Як зазначив директор ріелторської компанії Олексій Холмецький, в квітні з'явилося чимало дуже цікавих варіантів. Наприклад, «гостинка» площею 22 кв.м пропонувалася за $ 30 тисяч (на сьогодні найдешевші «гостинки», які ми зуміли виявити, коштують $ 32-34 тис. - Авт.). Або 2-кімнатна хрущовка у 43 кв. м на Дарниці, в непоганому місці на проспекті Миру, - всього за $ 50 тис. (зараз схожу квартиру можна зустріти вже за $ 47 тис.). Такі квартири знаходять свого покупця в лічені дні.

СЕРЕДНЯ ТЕМПЕРАТУРА. У цілому ж експерти відзначають деяке зниження середніх цін. Руслан Безуглий, наприклад, вважає, що середня ціна 1-кімнатної квартири за місяць знизилася приблизно на $ 1 тис. А Юрій Базелинський вважає, що ціни продажу за рахунок торгу просіли приблизно на 5%.

У статистики, проте, своя думка - за даними порталу «Столична нерухомість», за квітень середня ціна пропозиції "вторинки" у Києві знизилася на 0,4% (до $ 2178/кв. М), тобто, практично не змінилася. Або, як висловився Сергій Костецький: «Ринок, як ми і припускали, залишається нерухомим». Що стосується новобудов, то, за словами провідного фахівця компанії SV Development Сергія Костецького, нижня межа цін в економ залишився незмінним - 8600-9000 грн. за кв. м, а в бізнес-класі йде поступове, на пару сотень гривень на місяць, зниження верхньої межі. Якщо раніше таке житло можна було купити за 12-18 тис. / кв. м, то тепер цей діапазон становить 12-16 тис. грн.

БЕЗ ЗМІН. Більшість експертів істотних змін у найближчі місяці не чекають. Якщо зниження цін, і буде, то настільки ж малопомітне, як і зараз. «Якщо не буде ніяких економічних катаклізмів, то десь до осені ціни будуть наближатися вже до « дна », - вважає Руслан Безуглий. - І на наступний рік потроху підуть вгору ». Юрій Базелинський теж очікує до осені збільшення попиту, що має призвести до зупинки зниження цін. Теоретично, ціни можуть і вирости - на ринку новобудов. Це, за словами Сергія Костецького, можливо, якщо піде вгору собівартість будівництва, наприклад, сильно подорожчають будматеріали і будівельники не зможуть «вкластися» у нинішні ціни. Але поки що очікувати цього серйозних підстав немає.

БАГАТІ НЕ ПЛАЧУТЬ

Чи то зараз ще криза, чи то вже післякризові економічні труднощі, але красиво жити, як відомо, не заборониш. Що б там не відбувалося в економіці, але завжди знайдуться бажаючі викласти за столичну квартиру злегка божевільні, з точки зору пересічного українця, гроші. Так і в квітні, за даними АН Park Lane, найдорожчим житловим об'єктом, набутим у Києві, стала чотирикімнатна квартира в клубному будинку по вул. Паньківська, 8, площею 250 кв. м. Вона обійшлася щасливому покупцеві в $ 950 тис.

ЩО пожвавить ринок

Так уже склалося, що більшість прогнозіц, щопублікуються в ЗМІ щодо зростання на ринку нерухомості так чи інакше пов'язане з іпотекою. Розмов про іпотеку як чарівною панацю так багато, що ми просто змушені розібратися в цьому питанні трохи детальніше.

ІПОТЕЧНИЙ МІРАЖ. Сприйняття народом ситуації з іпотекою в нашій країні нагадує набив оскому приклад зі склянкою води. Яку оптиміст бачить наполовину повною, а песиміст - наполовину порожньою. Правда, тут склянка навіть не наполовину порожня - а взагалі щось тільки почало з'являтися на самому денці. За оцінкою президента Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Сергія Злидня, частка іпотеки в угодах з нерухомістю не перевищує сьогодні 5%. Керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов відсуває цю верхню межу до 7%. Чого вкрай мало для того, щоб впливати на ринок.

Нагадаємо, що до кризи до 70% покупок проводилося за іпотечні гроші, часто брали мало не на всю вартість квартири, а термін кредиту в 20 років не був дивиною. Зараз типовий кредит - на $ 10-15 тис., а найбільш поширений термін - до 5 років (як правило, його беруть ті, хто продає, скажімо, 1-кімнатну квартиру і купує 2-кімнатну). Одна з причин - дуже високі відсотки. Причому зниження ставок, про який все частіше рапортують банки, - швидше, з області піарних інструментів. «Те, що зараз декларують банки, - це не ефективні ставки, а рекламні, - говорить Олександр Охрименко. - Наприклад, пишуть - 11,8%.Перераховуємо, у скільки реально обійдеться кредит позичальникові - виходить 20% (так виходить з-за щомісячних комісій і страховок. - Авт.) ».

Розщеплення свідомості. При активному декларуванні своїх іпотечних амбіцій і «приставанні» до агенцій нерухомості з пропозиціями про співпрацю банки не надто зацікавлені у розвитку іпотечних програм. «У банків немає довгих грошей, необхідних для повноцінного іпотечного кредитування», - говорить Олександр Охрименко. Банківські засіки повні депозитних грошей, але - «коротких».

«Народ боїться, що знову може статися так, що стануть забороняти дострокове зняття грошей, - говорить Володимир Духненко, директор рейтингового агентства « Експерт Рейтинг ». - Тому найбільш поширені депозити на 6, 9 і 12 місяців ». Так що «довгу» іпотеку і давати ні з чого. Крім того, не всі сьогодні можуть впевнено дивитися в майбутнє. «З основною масою, - говорить Олександр Охрименко, - є ризик, що мине рік - він прийде і скаже: а я от не можу платити, мені не вистачає на життя. І що далі? ».

Квартири-то продаються туго. «Навіть якщо у людини житло як заставу забрати, - каже Олександр Жолудь, - банк його продати за повною вартістю не зможе». Ось ці всі ризики банк і закладає в процентну ставку, накидує на ті 10-12%, в які йому обходяться депозитні гроші. А з «подовженням» кредиту ризики зростають багаторазово. Тому, на думку Павла Мельника, на строки кредитування в 20-30 років банкіри зараз не підуть (хоча і декларують їх, але реально видають максимум на 10 років). «Танці на граблях - це веселе заняття, - говорить експерт, - але не думаю, що наші банки до нього готові». Та й до чого це все банкам, коли можна безтурботно заробляти на коротких споживчих кредитах? А до того, що без хорошої частки в такому ємному і надійному (при нормально працюючій економіці) сегменті, як іпотечне кредитування, безхмарне майбутнє не побудуєш. Так що боротися за своє місце під сонцем іпотечним банки все-таки будуть.

ШЛЯХУ ДО ДОСТУПНОСТІ. «Що могло б радикально змінити ситуацію, - вважає Олександр Охрименко, - це якщо б який-небудь великий банк вийшов на ринок з явним демпінгом. Поставив би ефективну ставку 12%. Це був би радикальний ривок ». Таке можливо, якщо хто-небудь з фінансових гігантів вирішить завоювати лідерство на українському ринку іпотеки (так, виходячи на наш ринок, один російський банк встановив ставки для юросіб в 15% - на кілька відсотків нижче ринкових).

Ще одна теоретична можливість - дійсно масштабна (для всіх, а не для обраних категорій громадян) державна програма доступного кредитування або допомоги у виплаті кредитів. На яку в нинішніх умовах просто немає грошей. Третій шлях, як каже Олександр Жолудь, - дозволити валютні кредити для населення, що знизить ставку на 3-4%. Але хто може гарантувати, що курс гривні знову не впаде в найближчі 5-10 років? Але навіть якщо знизити ефективну ставку до горезвісних 12-13%, чи почнеться іпотечний бум? Навряд чи. Чи багато сьогодні людей впевнені в тому, що навіть через рік їм буде вистачати їх доходів?

РЕЗЮМЕ. Проти законів економіки не попреш - ринок нерухомості оживе тільки тоді, коли піде економічне зростання і почнуть підвищуватися добробут народу, його впевненість у завтрашньому дні. І коли зменшиться інфляція, «подешевшають» депозити, знизяться ризики - і іпотечна ставка опуститься «сама собою».

ОРЕНДА: НІЧОГО ОСОБЛИВОГО

На ринку оренди зберігалася приблизно та ж активність, що і в березні. За даними АН SV Realty, за місяць у Києві здалися в оренду 902 квартири (у березні - 821). Що стосується цін, то, за словами Сергія Костецького: «З цінами на оренду нічого особливого не відбувається. Нижня ціна не росте, верхня не опускається ». Якщо добре пошукати, стверджує експерт, можна за 2400 грн. на місяць або навіть дешевше зняти однокімнатну квартиру. За словами Юрія Базелинського, частина орендодавців спробувала підняти ціни на 5-10%, намагаючись перекласти подорожчання «комуналки» на орендарів. Але особливого розуміння з боку останніх не отримали. Так, згідно з даними SV Development, середні ціни на оренду в квітні практично не змінилися. Особливих змін на ринку оренди експерти не чекають. «Ціни не зростатимуть», - говорить Олексій Холмецкий.

ЗАГОРОДНЯ ТИША

Ринок заміської нерухомості набагато активніший в квітні не став. За даними АН SV Realty, за місяць у Київській області укладено 1366 угод купівлі / продажу земельних ділянок (у березні - 1,27 тис.). На думку Олексія Холмецького, основні продажі відбуваються у сегменті до $ 10 тис. доларів за ділянку або $ 500-1000 за сотку. Те ж і з будинками - вони продаються за цінами нижче середніх. Так, за словами Холмецького, нещодавно досить швидко продався будинок під чистову обробку в Василькові площею 200 кв. м з ділянкою 6 соток за $ 105 тис. Звичайна ціна на такі будинки - $ 150 тис., але по ній не купують. Середні ціни залишилися практично незмінними. За даними компанії SV Development, за місяць середня вартість ділянки під забудову знизилася на 0,44% (до $ 3 904 за сотку), а середня ціна будинку зросла на 0,84% (до $ 956 за кв. М). У найближчому майбутньому ціни навряд чи зміняться. Як говорить Сергій Костецький, зростання в найближчі півроку не буде - пропозиція величезна, а попит невеликий. Але і підстав для різкого зниження цін теж немає.

 

Тому зростання цін на нерухомість не буде. Ніхто цього чуда не збирається робити. А от зниження цін досить ймовірне.


Похожие статьи:

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)В Україні утворилася мільйонна черга на житло

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Продаж нерухомості може пожвавитись під тиском судових рішень

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)В цьому році зросте попит на «первину» нерухомість

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Майбутнє без БТІ

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Найближчим часом зростання цін не передбачається, на нерухомість

Есть мнение? Вы можете оставлять отзывы или комментарии (0)
Просим не писать отзывов провокационного характера (т.е. таких, которые направлены против лиц, государств, организаций и т.д., с целью подтолкнуть их на неадекватные поступки).
Просим воздержаться от формулировок или выражений, унижающих достоинство человека, организации и государства. Здесь принято, что любую позицию можно аргументировать коротко и цивилизованно, не прибегая к грубым выражениям, или таких, которые перечислены выше.

Нет комментариев. Ваш будет первым!


(можно без регистрации)
Последние новости:
Названы три условия для отмены моратория на продажу украинской земли
Для осуществления продаж сельскохозяйственных украинских земель необходимо выполнение трех условий, по словам эксперта Дениса Марчука.
Цены на квартиры в Киеве: прогноз на зиму 2015-2016
Эксперты и просто те, кого интересует рынок недвижимости, делают свои прогнозы стоимости квартир в Киеве в зимний период.
Підвищення курсу долара неминуче призведе до зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Зниження цін на вторинному ринку нерухомості неминуче, - експерт По оцінками експертів, вартість квадратних метрів знизиться рівно настільки, наскільки подорожчав долар. «Подібну картину...
Квартиры в Харькове стали дешевле
Средняя стоимость квартир в Харькове значительно снизилась. Падение гривны, соседство с опасными регионами, снижение спроса обернулись для продавцов жилой недвижимости не лучшей стороной.
Современные тенденции в мире дизайна пространства.
Современные тенденции в мире дизайна пространства.
На сегодняшний день визуальное воздействие является ключевой темой в современном интерьере.