Як грамотно оформити права власності на нерухомість у БТІ


Кожен власник об'єкту нерухомості при закріпленні за собою прав власності, як того вимагає законодавство України, повинен пройти певний етап фіксації та обліку такого об'єкта. Перший і останній крок на сьогоднішній день у цій процедурі необхідно зробити в органах Бюро технічної інвентаризації (БТІ). 

Про те, що потрібно знати при зверненні до БТІ, а також про те, які документи можуть знадобитися при оформленні, в авторському матеріалі для BIZ.liga.net розповів фахівець Всеукраїнської асоціації БТІ Дмитро Павленко. 

Процес оформлення документів у БТІ починається він з того, що власник подає заяву як фізична особа або складає договір (якщо є юридичною особою) на проведення технічної інвентаризації свого об'єкта нерухомості. 

Технічна інвентаризація


Сама технічна інвентаризація нерухомості проводиться на підставі Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України, від 24 травня в 2001 року N127. Зокрема, пункт 3.2 Інструкції передбачає порядок проведення робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. 

Обміру підлягають будинки, господарські будівлі та споруди, передбачені у розділі 2 Інструкції. Будинки тимчасового характеру (навіси, намети, кіоски, накриття, літні душі, теплиці, покриті поліетиленовою плівкою, тощо) обміряють і включаються до матеріали інвентаризації. Це будівлі збірно-розбірні, без фундаменту, з недовговічного матеріалу, сезонного використання (без утеплення основних огороджувальних конструкцій). Виявлені в установленому порядку самовільно побудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торгові, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі підлягають технічній інвентаризації з включенням їх у планові та інші матеріали. У разі самовільного будівництва на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових та оцінювальних матеріалів, які видають власникам, на вільному від записів місці з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка. 

Під час проведення технічної інвентаризації завершеного будівництвом об'єкта, зведеного на підставі дозволу про надання у власність або користування земельною ділянкою і не прийнятого в експлуатацію, належить провести звірку плану будинку та плану ділянки із затвердженим проектом та планом земельної ділянки. У разі виявлення розбіжностей на оригіналах і копіях інвентаризаційних планів, на вільному місці з лицьового боку слід зазначити можливі розбіжності. 

При виявленні самовільного будівництва БТІ зобов'язане повідомити про цей факт в органи місцевого самоврядування. Повідомлення заповнюються особами, які проводять інвентаризацію, підписуються відповідальними посадовими особами БТІ. Книга обліку виявлених випадків самовільного будівництва та відхилень від затверджених проектів ведеться щодо кожного населеного пункту. 

Після отримання БТІ рішення місцевого органу державної виконавчої влади щодо узаконення самовільного будівництва в примітки раніше проставлених штампів вноситься запис номера та дата цього рішення. Зазначені записи в технічних паспортах скріплюються підписом керівника та печаткою бюро. Наявність самовільного будівництва не є перешкодою для видачі виготовлених матеріалів замовникові. Термін виконання замовлення на виготовлення технічної документації - до 30 днів. Також передбачено, що за прискореною процедурою фізичні особи можуть отримати на протязі трьох днів а юридичні - до 10. 

Реєстрація в реєстрі права власності


Після отримання технічної документації, власник може зареєструвати своє право в Реєстрі прав власності. Цю функцію здійснюють також підприємства БТІ згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. N 7 / 5 (далі - Тимчасове положення). Це єдиний документ, який хоч якось регулює процес реєстрації прав власності на нерухомість. Таким чином, реєстратори БТІ, які займаються державною реєстрацією, керуються в першу чергу Тимчасовим положенням. 

Відповідно до пункту 3.1 Тимчасового положення, з моменту прийняття заяви від власника або уповноваженої особи реєстратор БТІ починає його розгляд, а також розгляд документів, які додаються до такої заяви. 

Таким чином, реєстратор як відповідальна особа має такі повноваження: 

1) Встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства. Сюди входить перевірка документів заявника, чи мала ця особа право безпосередньо звертатися за реєстрацією як власник, а в разі подання заяви довіреною особою - чи належним чином оформлена довіреність. Також проводиться аналіз правовстановлюючого документа, чи не є там приписки, помарки або інші дефекти, які можуть поставити під сумнів поданий документ. Перевіряється наявність печаток і підписів на правовстановлюючих документах. 

2) Перевіряє відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості, а також інших причин для відмови в реєстрації прав. 

3) Перевіряє договори, які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені. Даний вид діяльності включає перевірку договорів між юридичними особами, які були укладені до 1 січня 2004 року і стосувалися об'єкта нерухомості. Також сюди входять договори купівлі-продажу, які укладаються на аукціонах і біржах щодо нерухомого майна, яке перебувало в податковій заставі. Таке майно апріорі не могло відчужуватися добровільно, а значить в цьому єдиному випадку примусового продажу правочини щодо нього не можуть бути нотаріально посвідчені. Сюди ж останні кілька років все більше потрапляють договори, які за рішеннями судів визнаються дійсними (дані роботи максимально об'ємні в силу якості роботи судової системи та незадовільного стану таких договорів). 

4) Приймає рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації прав власності. У розпорядженні реєстратора офіційно 14 днів з моменту подачі повного пакету документів, не включаючи проведення інвентаризаційних робіт, для остаточного прийняття рішення: проводити реєстрацію і вводити дані в реєстр прав власності на нерухомість або давати відмову в реєстрації. Відмова в реєстрації прав власності на нерухомість, звичайно ж, повинно подаватися у письмовій формі і містити дату і місце рішення, причини винесення такого рішення та його правове обгрунтування. Таке рішення видається на спеціальному бланку і засвідчується підписами реєстратора, начальника або уповноваженої ним особи, проставляється печатка БТІ. 

5) Надає витяги з реєстру прав власності, інформаційні довідки або дає відмову у видачі таких витягів, інформаційних довідок. Варто зазначити, що право на отримання витягу з реєстру прав власності на нерухомість має тільки обмежене коло осіб, а саме: власник (власники), правокористувача, спадкоємці або правонаступники юридичних осіб, уповноважені особи (особи, які мають належним чином оформлені довіреності). Інформаційні довідки мають право отримувати державні органи та їх посадові особи, які виконують свої функції відповідно до чинного законодавства України. 

При цьому реєстраторам забороняється трактувати право або самостійно вносити зміни у відомості про заявлені права. 

Які документи потрібні


Необхідно зупиниться також на такому документі, як додаток 2 до пункту 2.2. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Нижче, зазначений перелік правовстановлюючих документів, які необхідні для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно в органах БТІ та які подаються разом з відповідною заявою.

1. Договори, за якими відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно, про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно , договору про задоволення вимог іпотекотримача, договори про виділ у натурі частки нерухомого майна, про поділ нерухомого майна, яке перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності. 

Варто відзначити, що в перелік договорів входять також інші договори, в тому числі і змішані, які передбачають перехід права власності на нерухомість і, звичайно, ті, які нотаріально засвідчені, як того вимагає законодавство України (виняток становлять договори купівлі цінних паперів, інвестування) . 

Деяку особливість в укладанні угод мають об'єкти, на житловій площі яких прописані неповнолітні діти. У даному випадку достатньо буде отримати дозвіл органу опіки та піклування і підтвердити документально, що дитина буде прописана на інший житловій площі. 

Окремо в цьому розділі стоять договори, що передбачають перехід прав власності, які були укладені до 2004 року між юридичними особами і можуть бути нотаріально не посвідчені. Більш ретельно перевірятимуться пункти договору, а реєстратор вимагатиме у власника витяги з реєстрів заборони на відчуження та арешту нерухомості. 

Що стосується договорів інвестування, купівлі цінних паперів (фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН)), то на підставі таких документів передбачено оформлення свідоцтва про право власності. Також поширеною проблемою при укладанні різних договорів, які передбачають перехід права власності, є неточна інформація про метраж об'єкта, власника, адресу. Перераховані випадки будуть лише приводом для відмови в реєстрації, оскільки пред'явлені документи будуть не відповідати дійсності (даними технічної інвентаризації). 

Також багато клопоту може принести договір, укладений на товарній біржі. Відповідно до Закону України "Про товарну біржу", цей договір вважається чинним і укладеним з моменту реєстрації та укладення такого договору на біржі, а відповідно до Цивільного кодексу будь-яка угода щодо об'єктів нерухомості вважається укладеною тільки після нотаріального посвідчення такої угоди і внесення необхідної інформації до реєстру угод. 

2. Свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, що видаються державними та приватними нотаріусами. 

3. Свідоцтва про право на спадщину, видані державними нотаріусами. 

4. Свідоцтва про придбання нерухомого майна з публічних торгів, видані державними та приватними нотаріусами. 

5. Свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна на торгах, які не пройшли, видані державними та приватними нотаріусами. 

6. Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями. Варто відзначити, що в більшості випадків документи на розгляд надходять в БТІ, якому делеговані повноваження з юридичного супроводу або підготовці проекту рішення сесії про визнання права власності, що надалі є підставою для видачі свідоцтва про право власності. Також можуть виникнути проблеми зі збору документів, необхідних для отримання свідоцтв про право власності. У кожному населеному пункті орган місцевого самоврядування може з одного й того ж питання стверджувати різний перелік документів і механізм подальшої дії. 

Одна з поширених проблем зі свідоцтвами про право власності - це заміна існуючого свідоцтва у зв'язку з розширенням, реконструкцією об'єкту нерухомості або зміною назви юридичної особи, прізвища, адреси, площі об'єкту. Здавалося б, просте завдання - провести анулювання старого і видати нове свідоцтво, але ситуація така, що власнику доводиться витрачати багато часу, щоб довести представникам органів місцевого самоврядування, що вони зобов'язані видати нове, більш правильне свідоцтво. 

7. Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді. 

8. Свідоцтва про право на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами України. 

9. Договору відчуження нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, укладені шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання. Це на сьогоднішній день єдиний вид договорів, які передбачають перехід права власності, але нотаріально не засвідчуються, оскільки відбувається примусовий продаж. У даному випадку реєстратор буде очікувати виписки з реєстру заборони на відчуження про зняття або відсутність об'єкту нерухомості, який було відчужено на аукціоні або біржі і знаходився до цього в податковій заставі. Але тут можуть бути деякі проблеми. 

Так, наприклад, об'єкт може значитися в реєстрі заборони на відчуження у двох структур: у податкової інспекції в заставі і в реєстрі заборони на відчуження через виконавчу службу. Тут добросовісний покупець може потрапити у законодавчу пастку, оскільки, продавши об'єкт на торгах, одна структура зніме його з заборони і отримає кошти від продажу, а друга - ні. І власник такого придбаного майна ще довго буде ходити по судах, скасовуючи заборону на відчуження, для того, щоб зареєструвати нерухомість в Реєстрі прав власності. Щоб уникнути таких неприємних ситуацій, необхідно отримувати повну і точну інформацію про об'єкт продажу (хто є розподільником, одна або кілька структур) і про чистоту процесу відчуження. 

10. Рішення судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна у комунальну власність. Для швидкого, точного і правильного виконання рішення суду реєстратором БТІ рішення повинні містити перелічені далі пункти. Це або визнання права власності (позивач / відповідач), або встановлення факту власності на нерухомість (тільки позивач). 

11. Мирова угода, затверджена постановою суду. Проблемний документ, оскільки більшість суддів вилучають саме мирову угоду і видають одну постанову. У даному випадку це кардинально неправильно, оскільки цей пункт чітко визначає саме мирову угоду, а до нього - постанова суду, яке підтверджує лише факт угоди. 

12. Рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передачі нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації. Проблема в даному випадку полягає в тому, що правовстановлюючі документи, які входять до цього переліку, не входять до переліку документів, які підтверджують виникнення права власності відповідно до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 N20 / 5. І якщо власник такого об'єкта захоче провести офіційну угоду, у нього швидше за все таким шляхом (оформлення та посвідчення угоди нотаріусом) нічого не вийде. 

13. Дублікати правовстановлюючих документів, видані державними та приватними нотаріусами, місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, органами приватизації, копії архівних документів, видані державними архівами. За цим пунктом варто сказати лише одне, найголовніше: необхідно, щоб цей дублікат дали, щоб ввели точну інформацію і щоб правильно засвідчили. 

14. Свідоцтва про право власності на нерухоме майно загальносоюзних творчих спілок колишнього СРСР, які видаються Фондом державного майна. 

15. Свідоцтва про право власності, видані Державним управлінням справами на житлові та нежитлові об'єкти суб'єктам, що беруть участь разом з Державним управлінням справами в будівництві нового житла. 

Окремо варто було б згадати про проблему з непродуманою процедурою реєстрації прав користування (інших майнових прав) та реєстрацією переходу прав власності на об'єкти незавершеного будівництва. Якщо найближчим часом не буде поновлено положення про реєстрацію таких прав, ринок нерухомості виявиться у вакуумному глухому куті, з якого в умовах діючих наслідків економічної кризи не скоро вийдуть учасники ринку нерухомості. 

Підводячи підсумок, зазначу, що більшість проблем, які виникають у доброчесних власників з реєстрацією об'єктів нерухомості або з отриманням правовстановлюючих документів на такі об'єкти, мають місце в силу відсутності чіткого правого поля, яке б регулювало всі процедурні питання, пов'язані з об'єктами нерухомості.


Похожие статьи:

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Приватники відберуть хліб у БТІ

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Чому в України не працює реєстрація прав на нерухомість? Що буде з БТІ?

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)БТИ в Украине не будет реформировано

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Рада не нашла замену БТИ

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Майбутнє без БТІ

Есть мнение? Вы можете оставлять отзывы или комментарии (1)
Просим не писать отзывов провокационного характера (т.е. таких, которые направлены против лиц, государств, организаций и т.д., с целью подтолкнуть их на неадекватные поступки).
Просим воздержаться от формулировок или выражений, унижающих достоинство человека, организации и государства. Здесь принято, что любую позицию можно аргументировать коротко и цивилизованно, не прибегая к грубым выражениям, или таких, которые перечислены выше.
Валентина 1 июля 2016 в 23:59 0
Чому в БТІ не хотять показати мені документи на мою стару хату 1964 р.? Техпаспорт на стару хату у мене залишився, а планка двору нема, вирізано 2 листка. Як построїли нову хату , то видали просто новий техпаспорт. Я просто хочу подивитися яким був двір раніше.

(можно без регистрации)
Последние новости:
ЖК Рыбальский - жизнь у воды
Жилой район RYBALSKY – чарующее место, где хочется жить, учиться и работать. Мало кто знает биографию Рыбальского, а ведь она, как и жизнь любого человека, полна интересных фактов и...
Податок на нерухомість – що ви знаєте про сюрпризи від влади?
Ще з середини минулого року українці, які мають у власності житло великої площі, змушені сплачувати державі додаткові податки. «Зайвими» вважаються квадратні метри понад 60 у квартирі...
Названы три условия для отмены моратория на продажу украинской земли
Для осуществления продаж сельскохозяйственных украинских земель необходимо выполнение трех условий, по словам эксперта Дениса Марчука.
Цены на квартиры в Киеве: прогноз на зиму 2015-2016
Эксперты и просто те, кого интересует рынок недвижимости, делают свои прогнозы стоимости квартир в Киеве в зимний период.
Підвищення курсу долара неминуче призведе до зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Зниження цін на вторинному ринку нерухомості неминуче, - експерт По оцінками експертів, вартість квадратних метрів знизиться рівно настільки, наскільки подорожчав долар. «Подібну картину...