Підсумки за перше півріччя: думки експертів з нерухомості

У першій половині 2011 року істотних змін на українському ринку нерухомості не відбулося. І, на переконання експертів, не могло статися в силу складної фінансово-економічної ситуації, вихід з якої нашій країні доведеться шукати ще не один рік. Однак у будівельній галузі намітився ряд позитивних тенденцій, в основному завдяки зростанню деяких економічних показників. Це дає підстави прогнозувати подальшу стабілізацію ситуації, у тому числі в сфері нерухомості, за умови закріплення позитивного тренда розвитку економіки. Перелік основних проблем сектора нерухомості залишався незмінним - дорожнеча позикових коштів, низька активність орендарів, ін Найбільш помітними позитивні зміни були у сегменті торговельної нерухомості, де спостерігалося зростання орендних ставок, скорочення рівня вакантності в якісних ТРЦ. Важливою подією став вихід в Україну нових міжнародних рітейлерів, таких як New Yorker і Gap. У другому півріччі 2011 не очікується істотних змін на українському рику нерухомості, хоча експерти припускають поліпшення деяких показників, таких як рівень орендних ставок, вакантності і ін Далі надаємо можливість гравцям українського ринку нерухомості підвести підсумки першого півріччя 2011 і зробити прогнози на друге півріччя.


Біляна Перссон (Biljana Pehrsson), заступник генерального директора / керівник напряму нерухомості East Capital Private Equity A: «Результати розвитку українського ринку нерухомості в першому півріччі 2011 в цілому відповідають нашим очікуванням.

 

Якщо говорити про окремі сегменти, то ринок торговельної нерухомості, хоча і досить повільно, почав відчувати позитивний вплив економічного підйому і зростання рівня доходів населення. Внаслідок недостатнього обсягу пропозиції якісних торгових площ рівень вакантності поступово знижується і повертається на докризовий рівень. Рівень орендних ставок в цілому залишився без змін або продемонстрував незначне зростання.

 

Основною проблемою першого півріччя 2011 як і раніше є відсутність інвесторів, особливо міжнародних, а також дефіцит позикового фінансування. Однак ми очікуємо, що в другому півріччі доступ до позикового фінансування буде більш відкритим для об'єктів нерухомості, що генерують постійний дохід. Зміни, які ми з радістю зустріли б, - підвищення ліквідності і прозорості ринку нерухомості, а також удосконалення законодавчої бази, що регулює функціонування цього сегмента.

 

Чи було перше півріччя 2011 року вдалим для East Capital? І так, і ні. Так, тому що наша стратегія роботи з функціонуючими об'єктами повністю себе виправдала. Ні, тому що нам не вдалося запустити розвиток деяких проектів. Ми активно займалися питаннями управління нерухомістю, тісно співпрацюючи в цьому напрямку з орендарями. В результаті ми отримали стабільні орендні надходження і нульовий рівень вакантності в об'єктах, що знаходяться в нашому портфелі нерухомості.

 

У другій половині 2011 року ми не очікуємо істотних змін або подій.Можливо поступове поліпшення деяких показників на ринку (рівень орендних ставок, вакантность) як результат відновлення загальної ринкової ситуації і наполегливої праці на місцях. Однак проблеми в Південній Європі можуть мати негативний вплив на глобальну економіку і, зокрема, на відновлення українського ринку ».

 

Микола Нестеренко, генеральний директор компанії ESTA Holding: «У першій половині 2011 року в сегменті комерційної нерухомості Україна продовжився тренд помірного зростання ринку. Ризик подальшого простою і зниження базових орендних ставок помітно знизився. Для високоякісних об'єктів це означало збільшення орендних ставок на 3-7% (у порівнянні з 2010 роком) та зниження рівня вакантності до практично нульового рівня.

 

Відновився інтерес з боку міжнародних гравців в особі готельних операторів і роздрібних мереж вказує на наявність оптимістичних очікувань не тільки з боку українських девелоперських компаній. Так, наприклад, на початку цього року міжнародним готельним оператором The Rezidor Hotel Group був представлений проект готелю Radisson Blu Resort в Буковелі. У квітні цього року донецький готель Atlas Hotel перейшов під управління Wyndham Hotel Group і став Ramada Donetsk. Свої перші магазини в Україну відкрили міжнародні мережі одягу New Yorker і Gap.

 

Насиченість Києва офісними і торговельними площами і раніше залишається незначною порівняно з іншими столицями Центральної та Східної Європи. При цьому показник насиченості високоякісними об'єктами ще нижчий. Усі якісні об'єкти із продуманою концепцією, професійної управляючою компанією, вдалим місцем розташування мають практично нульову вакантність. Ставки капіталізації на кращі і найменш ризиковані об'єкти будуть і далі скорочуватися під впливом зростаючого попиту.Найбільш вірогідний діапазон ставок капіталізації в 2011 році складе 10-14%.

 

У 2011 році найбільш поширеним способом залучення коштів для українських девелоперів залишиться реалізація активів та пошук потенційних партнерів, незважаючи на прогнозовані поліпшення умов отримання позикового фінансування.

 

Одним з ключових подій у першому півріччі 2011 року стало прийняття Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Цей закон, на думку його розробників, істотно знижує кількість дозвільної документації, яку повинні отримати девелопери для початку будівництва, а також зменшує строки прийняття рішення про видачу дозвільної документації.Відповідно, закон покликаний ліквідувати корупцію в будівельному сегменті ринку. Наскільки ці плани реалізуються на практиці, покаже наступний рік.

 

Одним з ключових подій на інвестиційному ринку комерційної нерухомості Україну ми вважаємо завершення угоди з придбання компанією ESTA Holding «Торгового дому« Київський ЦУМ ».

 

У другій половині 2011 року на ринку комерційної нерухомості Києва слід очікувати збільшення пропозиції, так як до введення в експлуатацію планується ряд проектів ».

 

Гавайн Мінкс, керуючий директор Multi Development Ukraine: «У першій половині 2011 року в сегменті торговельної нерухомості Україна спостерігалися виразні позитивні тенденції. Зокрема, існуюча брак якісних торгових площ в умовах активної «купівельної середовища» збільшує попит на ці приміщення. Відзначається зростання орендних ставок. Банки знову готові кредитувати девелоперів і якісні девелоперські проекти.

 

Серед найбільш значущих подій на ринку нерухомості, які мали місце в першому півріччі 2011 року, варто відзначити вихід в Україну нових рітейлерів, таких як New Yorker і Gap.

 

Якщо говорити про результати роботи нашої компанії в першій половині поточного року, ми здали в оренду близько 75% площ торгово-розважального центру Forum Lviv у Львові. А особисто для мене цей період ознаменувався дуже хорошим і теплим початком нового етапу в якості жителя Україні (на початку 2011 року Гавайн Мінкс, раніше протягом останніх п'яти років займав посаду старшого девелопера в головному офісі компанії Multi Corporation в місті Гауда (Нідерланди), бувпризначений керуючим директором компанії Multi Development Ukraine - ред.).

 

Говорячи про прогнози на другу половину 2011 року, я хотів би відзначити посилення позиції Multi на українському ринку завдяки унікальному поєднанню підходів компанії до дизайну і діву-лопменту, що підтверджується міжнародним досвідом компанії в сегменті торговельної нерухомості. В цілому ж на ринку в другому півріччі може виникнути така проблема як зростання інфляції, яка обмежує купівельну спроможність населення і, отже, негативно позначається на роздрібний товарооборот ».

 

Сергій Овчинников, директор з проектів у нерухомості компанії Smart Holding: «У першій половині 2011 року спостерігалася нормальна ринкова ситуація, яку можна охарактеризувати як добудова розпочатих проектів і початок реалізації нових, які є найбільш привабливими в портфелях девелоперів. Виживають і розвиваються сьогодні тільки компанії, що володіють достатнім власним капіталом. Нові законодавчі зміни поки не сприяють пожвавленню галузі.

 

Стабілізувалися орендні ставки на комерційну нерухомість, зокрема, на офісні приміщення. Причому попит на офісні приміщення став більш стійким за рахунок зміни уподобань орендарів на користь приміщень в професійних офісних центрах. Стабілізувалися й ціни на житло. Рівень заповнюваності готелів приходить поступово до рівня, що дозволяє бізнесу нормально функціонувати. Така ситуація нашою компанією і прогнозована.

 

Проте галузь продовжує «стискатися», на ринку з часом залишаться тільки високопрофесійні компанії зі значним власним капіталом.

 

Серед найбільш важливих подій першої половини 2011 року я б назвав пожвавлення будівництв. Девелопери прагнуть завершити свої проекти для звільнення власної ліквідності. Як вже було сказано вище, розпочато будівництво ряду великих проектів в Києві, найбільш відповідних кон'юнктурі найближчого попиту.

 

Найбільш важливими подіями першого півріччя 2011 для нашої компанії вважаю презентацію проекту Balaklava Green в АРК, послідовну роботу над його розвитком, узгодження проекту та початок будівельних робіт з благоустрою та реконструкції Троїцької площі в Києві. Також під нашим керівництвом виконано практично повний обсяг робіт з реконструкції стадіону «Півн-морзавод» в Севастополі, який перетворився в сучасний футбольний стадіон майже на 6000 глядачів.

 

Перше півріччя в цілому я б охарактеризував як нормальну робочу ситуацію з розвитку та управління будівництвом проектів. Думаю, девелоперам і раніше все так само необхідно розраховувати тільки на власні сили і не чекати допомоги ззовні. У другому півріччі 2011 ситуація в цілому для галузі буде стабільно складною ».

 

Роман Чумак, директор «Октава Капітал»: «Серед основних подій ринку нерухомості Україні в першому півріччі 2011 я б відзначив наступні:

- Обсяги введення нерухомості в експлуатацію зросли на 36% порівняно з 2010 роком.

- Почали інтенсивно рекламуватися і добудовуватися житлові комплекси, активніше починають будуватися торгові центри у зв'язку з наростаючим дефіцитом площ.

- Середні орендні ставки на офісні приміщення класу А і B виросли на 10-15%, клас С впав на 15%. Орендні ставки в сегменті торговельної нерухомості в найбільш якісних об'єктах виросли на 15-20%.

- Відчувається, що профіцит ліквідності в банківському секторі і повільне оздоровлення ринку нерухомості почали підштовхувати банки і девелоперів у бік одне одного.

 

В цілому можна говорити про те, що ринок поступово оживає і за обсягами будівництва, і за орендними ставками. Загалом, все в рамках очікувань, без надмірного оптимізму чи песимізму. Якщо говорити не надто серйозно, то можна відзначити, що по вулицях Києва стало їздити більше бетономішалок і ожило багато баштових кранів. Об'єктивно ринок і ми разом з ним йдемо до більшої динаміки, до пожвавлення, а не до уповільнення та занепаду, як це було в 2008-2009 роках, тому, безумовно, такий період нами оцінюється як позитивний.

 

Проблеми ринку в першій половині 2011 року не дуже змінилися - до основних як і раніше слід віднести загальний стан економіки України; критичний стан інфраструктури (енергетика, дороги, ін); проблеми, пов'язані з правами власності, дозвільної та судової системами. На додаток варто сказати також про макроекономіку, яка знову може постраждати від коливань на світових ринках. Дані процеси можуть відбитися і на Україну у вигляді відтоку капіталів і падіння курсу гривні.Серед глобальних проблем сьогодні - Греція з потенційним дефолтом; Сполучені Штати, яким до серпня поточного року необхідно підняти ліміт держборгу, інакше також існує загроза дефолту; Китай, в якому поступово починає зменшувати оберти економіка, набирати обороти інфляція і виявлятися іпотечні проблеми, схожі на ті , що були в США в 2007 році.

 

Відверто кажучи, складно виділити якісь дійсно значимі моменти першого півріччя, будемо сподіватися, що друга половина року буде більш багата яскравими подіями. За відчуттями, вже можна говорити про накопичення якоїсь критичної маси очікувань і планів учасників ринку, які повинні бути реалізовані в конкретні угоди і проекти.

 

Значимими подіями для нашої компанії вважаємо консолідацію активів у сфері професійних послуг для ринку будівництва та управління нерухомістю в SOLID Group. Крім того, ми сформували повне уявлення про наші плани і методи їх реалізації, зараз приступили до активної фази втілення їх у життя. Приємно, що правильність вибраної стратегії постійно підтверджується перемогами в нових тендерах та укладенням нових контрактів.

 

Нагадаю, що до складу активів «Октава Капітал» відноситься напрям Real Estate, яке представлене компаніями Compass Development і SOLID Group.

Ми як і раніше не виявляємо великий інвестиційної активності в сфері нерухомості, але водночас дуже динамічно розвиваємо SOLID Group.

 

У другій половині 2011 року велика ймовірність того, що продовжать розморожуватися незавершені проекти, а у випадках, коли девелопер не має достатньо коштів для відновлення будівництва, об'єкти будуть продаватися новим інвесторам. Якщо позитивний настрій на ринку буде зберігатися, інвестори почнуть вкладати кошти в перспективні проекти заморожені, особливо в сфері комерційної нерухомості.

 

При збереженні поточних макроекономічних тенденцій орендні ставки, швидше за все, продовжать несуттєве зростання зважаючи стабільного попиту на площі і поступового зниження рівня вакантності. Падіння орендних ставок можливо лише в менш якісних приміщеннях класу С.

 

Враховуючи те, що намічається дефіцит торгових і офісних площ в об'єктах середнього та високого класу, ймовірно, девелопери почнуть розглядати можливість реконструкції або зміни концепції існуючих будівель з метою підвищення їхнього класу, оскільки це дозволить надати площі необхідного рівня в більш короткі терміни, ніж потрібно на будівництво нового об'єкта .

 

Швидше за все, збережеться акцент у розвитку нерухомості в Києві та містах з населенням більше 500 000 чоловік, менші міста поки залишаються менш привабливими.

 

Ймовірно збереження тенденції виходу на український ринок представників міжнародних ритейл-мереж.

 

Сергій Олексієнко, директор інвестиційно-банківського управління: «Ренесанс Капітал Україна»: «переломного моменту на українському ринку нерухомості в першому півріччі 2011 не відбулося, хоча багато експертів цього очікували. У всіх сегментах відчувалося істотний вплив кризових явищ, крім торговельної нерухомості. Відсутність доступної іпотеки і досить низький рівень доходів населення не дозволяють рости цінам на житло, у той час як відсутність динамічних подій в макроекономіці не дозволяє заповнюватися офісам та логістичній нерухомості.

 

На жаль, ринок нерухомості залишається кризовим, хоча ми очікували, що ринок буде розвиватися більш динамічно, тому трохи розчаровані результатами.

 

Проблеми, які впливали на ключові сегменти ринку, будуть актуальними в другому півріччі 2011. Це фундаментальні та довгострокові проблеми, дія яких буде продовжуватися, швидше за все, протягом декількох наступних років. Доступність іпотеки навряд чи істотно розшириться до кінця 2011 року. Ніхто не прогнозує різких змін в сегментах, які схильні до кризи, - офісному та логістичному. Не очікується виходу на ринок нових компаній.Існуючі компанії часто займають виборчу, обережну позицію з приводу майбутніх кроків з розширення: ніхто не хоче розширюватися, не будучи до кінця упевненим в перспективах ринку.

 

На початку 2012 року планується введення в експлуатацію великого об'єкта - МФК Olimpic Plaza («Європейський квартал») у Києві. Його відкриття чекають з нетерпінням. Це великий об'єкт, який чудово відомий на ринку.

 

У другій половині року можливе деяке прискорення інфраструктурного будівництва та реалізації готельних проектів, пов'язане з підготовкою країни до Євро-2012, але, швидше за все, це будуть точкові події, які істотно не вплинуть на ринок.

 

Ми знаємо, що іноземні девелоперські компанії активно шукають шляхи виходу на український ринок, ведуть переговори з українськими девелоперами про спільний розвиток проектів. Але всі переговори досить далекі від реалізації, тому що позиції сторін різняться. По-перше, для української сторони іноземні девелопери цікаві, насамперед, дешевизною фінансового ресурсу.

 

Однак ті девелопери, які зараз дивляться на український ринок, не можуть похвалитися безмежним ресурсом, необхідним для інвестування.
 


Похожие статьи:

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Відновився попит на квартири в новобудовах бізнес-класу? (столичні новини)

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Житло в Україні неадекватно дороге

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)В цьому році зросте попит на «первину» нерухомість

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Попит на дорогі об'єкти нерухомості на ЮБК в Криму останнім часом відновився, повідомляють експерти ринку.

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)На ринку нерухомості України "хрущовки" втрачають популярність

Есть мнение? Вы можете оставлять отзывы или комментарии (0)
Просим не писать отзывов провокационного характера (т.е. таких, которые направлены против лиц, государств, организаций и т.д., с целью подтолкнуть их на неадекватные поступки).
Просим воздержаться от формулировок или выражений, унижающих достоинство человека, организации и государства. Здесь принято, что любую позицию можно аргументировать коротко и цивилизованно, не прибегая к грубым выражениям, или таких, которые перечислены выше.

Нет комментариев. Ваш будет первым!


(можно без регистрации)
Последние новости:
ЖК Рыбальский - жизнь у воды
Жилой район RYBALSKY – чарующее место, где хочется жить, учиться и работать. Мало кто знает биографию Рыбальского, а ведь она, как и жизнь любого человека, полна интересных фактов и...
Податок на нерухомість – що ви знаєте про сюрпризи від влади?
Ще з середини минулого року українці, які мають у власності житло великої площі, змушені сплачувати державі додаткові податки. «Зайвими» вважаються квадратні метри понад 60 у квартирі...
Названы три условия для отмены моратория на продажу украинской земли
Для осуществления продаж сельскохозяйственных украинских земель необходимо выполнение трех условий, по словам эксперта Дениса Марчука.
Цены на квартиры в Киеве: прогноз на зиму 2015-2016
Эксперты и просто те, кого интересует рынок недвижимости, делают свои прогнозы стоимости квартир в Киеве в зимний период.
Підвищення курсу долара неминуче призведе до зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Зниження цін на вторинному ринку нерухомості неминуче, - експерт По оцінками експертів, вартість квадратних метрів знизиться рівно настільки, наскільки подорожчав долар. «Подібну картину...