Рынок недвижимости сегодня. Квартиры есть, денег у покупателей нет

Рынок ипотеки пока далек от докризисных показателей. С января 2009 г. рынок сократился на 55 млрд. грн., а если учесть искусственный рост валютного портфеля за счет девальвации гривны, то и на 70-80 млрд. грн.   

 

 ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

После кризиса заемщики поделились на две группы: тех, кто всеми правдами и неправдами погасил банковский кредит, и тех, кто принял решение не платить. Между ними метается небольшая группа людей, которые, то платят, то реструктуризируются, то снова не платят – и с ужасом ждут каждую следующую осень, веря в самые мрачные прогнозы.

Новых клиентов на рынке недвижимости очень мало. Не смотря на радужные прогнозы весны и лета 2011 г., осенью началась новая рецессия.

Ипотеки практически нет, предложение от застройщиков растет с каждым месяцем, рассрочка от застройщиков кардинально не меняет потребительские настроения, людей с «тугими кошельками» не прибавляется (большинство уже скинули кэш на пике падения цен).

Основные факторы, которые задают тренд на рынке ипотеки:

1. Негативный опыт взаимодействия с банками по ипотеке.

2. Доминанта банка над заемщиком (в банке у клиента нет никаких прав, только обязательства).

3. У банков нет дешевых ресурсов, способных сделать шаг навстречу доступной ипотеке.

4. Недоверие банкам.

5. Негативные прогнозы развития экономики Украины и роста доходов домохозяйств.

6. У украинских банков нет долгосрочной стратегии управления ипотечным портфелем, которая бы позволила идти на тактические уступки заемщикам (реструктуризация через снижение ставки до 2-3% и т.д.).

Рынок ипотеки, уже никогда не будет столь беззаботным и оптимистичным, как в 2007-2008 гг.

Ключевые изменения:

1. Существенно сократилась дифференциация ипотечных заемщиков. Сегмент стал более однородный и вместо 8-10 сегментов клиентов можно выделить только три.

2. При низком спросе на рынке, среди банков нет борьбы за клиента.

3. На рынке ипотеки конкуренция минимальна, при этом максимально разрушены докризисные схемы взаимодействия с партнерами. Банки предлагают стандартную продуктовую линейку, конкурируя с рассрочкой застройщиков.

Потребности же потребителя на пост-кризисном рынке изменились незначительно – ощущается сильное влияние докризисного информационного поля, которое сформировало профиль потребителя и его потребностей.

Прогнозировать рынок всерьез не берется никто – большинство трендо-образующих факторов упирается в один макрофактор «выборы 2012».

БАНК ДЛЯ ИПОТЕКИ


Сейчас на рынке есть одна, абсолютно свободная ниша – «банк для ипотеки». Потребительский спрос на данную нишу хоть и специфичен, но велик.

Специфика спроса в том, что клиенты сформировали образ «идеального ипотечного банка», но этот идеал далек от реальности.

И так, каким клиент видит «идеальный ипотечный банк»:

• Традиционно: надежный и стабильный банк.

• С минимальными «входящими барьерами»: первоначальный взнос и процентная ставка.

• Программа лояльности для постоянных клиентов и клиентов с хорошей кредитной историей.

• Банк, у которого клиенты тоже имеют права, а не только обязанности. Договор должен быть прозрачным с пунктами о правах клиента в случаи временных финансовых трудностей (отсрочка оплаты тела, кредитные каникулы и т.д.).

• Возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.

• Ипотека с предварительным решением о возможности ее выдачи.

• У банка хорошая история «кризисного» взаимодействия с клиентами.

Неизменным остается требование клиента к квалификации менеджеров банка. К сожалению, этот фактор окончательно ушел в категорию «желанных, но невозможных». Клиенты, которые не получают профессионального обслуживания даже по простым продуктам, не надеются получить их и по сложным.

КТО И КАК СЕЙЧАС ПОКУПАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ

Обобщенный портрет покупателя недвижимости:

- Семья с одним или двумя детьми.

- Высшее образование

- Наемные работники среднего звена в частной или госкомпании.

- Более 3 лет копили средства на покупку недвижимости.

- Принимая решение о покупке недвижимости / источниках ее финансирования руководствуются мнением знакомых, доступной информацией (например, форумы) и рекомендациями менеджера банка.

По сравнению с докризисными временами, сейчас дифференциация ипотечных заемщиков сильно сократилась. Покупатели недвижимости стали «однородней», и вместо 8-10 сегментов их можно поделить на три группы:

1) Молодые семьи, до 35 лет (51%). Живут с родителями, отдельно, или арендуют жилье.

Хотят купить недвижимость на вторичном рынке, самую простую 1-2-х комнатную квартиру. Только каждая пятая семья имеет сбережения на покупку жилья (то есть им нужно полное или частичное финансирование).

Источник финансирования - беспроцентный займ у родственников. Также готовы рассматривать кредитование в банке.

2) Улучшающие жилищные условия, 36-55 лет (37%) - семьи с подрастающими или взрослыми детьми. У них в одной квартире живут представители нескольких поколений, поэтому возникает вопрос о расширении жилплощади или размене квартиры. Хотят купить жилье для своего проживания или для детей.

Как правило, ориентируются на вторичный рынок, однако активней, чем «молодые семьи», рассматривают «первичку».

У половины представителей этого сегмента есть накопления, которые позволяет минимизировать заемные средства до 20-40%.

3) Инвесторы, 40-55 лет (12%) – этот сегмент начал восстанавливаться после кризиса, но в другой сущности – они хотят скорее сохранить свои средства, а не заработать на них. У «инвесторов» нет актуальной потребности в жилье. Финансовые возможности высокие – есть стабильный высокий доход и стартовый капитал.

СТРУКТУРА ФИНАНСИРОВАНИЯ

У среднестатистического покупателя недвижимости нет в банке ни кредитов, ни депозитов. Лишь у 14,4% покупателей есть действующие кредитные карточки, у 33% есть действующий депозит Покупателям, у которых нет всей необходимой суммы, как правило, не хватает 20-60% от стоимости недвижимости. Менее 10% средств недостает лишь 3% клиентов. Только треть клиентов, которым не хватает собственных средств для покупки недвижимости, рассматривают ипотеку, как источник финансирование.

Каждый пятый потенциальный заемщик, готов оформить рассрочку у застройщика. Но основным источником финансирования остается займ у родственников (на него рассчитывают около половины покупателей недвижимости).

Чаще всего недостающая сумма берется:

- как беспроцентный займ у родственников и знакомых – 43%

- в банке под ипотечный кредит - 26%

- под залог другой недвижимости – 15%

- рассрочка у продавца недвижимости – 23%

- займ под процент у родственников и знакомых – 11,4%

Почему так происходит?

• 32% процентная ставка по ипотеке в банках - слишком высокая и «плавающая».

• 25% покупателей недвижимости не верят банкам: они декларируют одни условия, а на практике предлагают другие; многие клиенты боятся оформлять кредит.

• у 21% покупателей недвижимости нет уверенности в завтрашнем дне.

СТРУКТУРА СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

51% покупателей недвижимости берут вторичку, спрос на квартиры в новостройках в 2 раза меньше (27%). B только 11% интересует загородный дом, дача. Спрос на дома и землю минимальный из-за неоднозначности земельного законодательства.

В спросе доминируют 2-х комнатные (41%) и 1-но комнатные (36%) квартиры.

На первичном рынке спрос больше на жилье эконом-класса (64%). Бизнес-класс планируют приобретать лишь четверть покупателей (26%).

На вторичном же рынке основу спроса составляет средний класс жилья (56%). Начальный класс интересен 26% покупателей.

Сегмент потребителей, который покупает недвижимость за свои средства, отдает предпочтение недвижимости более высокого класса.

Эта структура спроса будет актуальна до появления источника дополнительного финансирования – или активизации / популяризации рассрочки от застройщика, или более лояльной ипотеки.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ СТИМУЛИРУЮТ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ


Основной стимулятор развития рынка недвижимости и ипотеки – сближение цен на среднестатистическую квартиру и накоплений.

Основная проблематика рынка недвижимости:

– низкие объемы ипотеки.

- отсутствие «противоядия» негативному информационному полю.

- хаос партнерских схем (разрешена докризисная синергия «банк-риелтор», «застройщик-банк»).

Что стимулирует покупателей недвижимости:

Рациональные факторы (в основном, стимулируют потенциальных заемщиков):

1. Низкие цены на недвижимость.

2. Создание семьи.

3. Совместное проживание с родственниками.

4. Накопление необходимой суммы.

5. Планирование/рождение ребенка.

6. Проживание в городе, в котором нет собственной квартиры.

7. Подрастающий ребенок школьного возраста или взрослеющий ребенок.

Вынужденные факторы (действуют на клиентов, которые покупают на свои деньги):

1. Накопление необходимой суммы.

2. Низкие цены на недвижимость.

3. Совместное проживание с родственниками.

4. Создание семьи.

5. Подрастающий ребенок школьного возраста / взрослеющий ребенок.

6. Получение наследства.

Для справки: в исследовании рынка недвижимости приняли участие 400 человек, совершивших покупку в течение последних 3х месяцев. Опрос проводился на территории всей Украине.


Оксана Мороз Партнер,
Spring, маркетинговая группа

Рейтинг: 0 Голосов: 0 562 просмотра
Есть мнение? Вы можете оставлять отзывы или комментарии (0)
Просим не писать отзывов провокационного характера (т.е. таких, которые направлены против лиц, государств, организаций и т.д., с целью подтолкнуть их на неадекватные поступки).
Просим воздержаться от формулировок или выражений, унижающих достоинство человека, организации и государства. Здесь принято, что любую позицию можно аргументировать коротко и цивилизованно, не прибегая к грубым выражениям, или таких, которые перечислены выше.

Нет комментариев. Ваш будет первым!


(можно без регистрации)
Последние новости:
Названы три условия для отмены моратория на продажу украинской земли
Для осуществления продаж сельскохозяйственных украинских земель необходимо выполнение трех условий, по словам эксперта Дениса Марчука.
Цены на квартиры в Киеве: прогноз на зиму 2015-2016
Эксперты и просто те, кого интересует рынок недвижимости, делают свои прогнозы стоимости квартир в Киеве в зимний период.
Підвищення курсу долара неминуче призведе до зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Зниження цін на вторинному ринку нерухомості неминуче, - експерт По оцінками експертів, вартість квадратних метрів знизиться рівно настільки, наскільки подорожчав долар. «Подібну картину...
Квартиры в Харькове стали дешевле
Средняя стоимость квартир в Харькове значительно снизилась. Падение гривны, соседство с опасными регионами, снижение спроса обернулись для продавцов жилой недвижимости не лучшей стороной.
Современные тенденции в мире дизайна пространства.
Современные тенденции в мире дизайна пространства.
На сегодняшний день визуальное воздействие является ключевой темой в современном интерьере.