Українська нерухомість - парадоксальні тенденції

Можете уявити собі автомашину, що рухається на першій передачі, тобто на мінімальній швидкості, по головній дорозі в умовах величезного мегаполісу? Саме так виглядає зараз ринок української нерухомості. Потенційні покупці впевнені в тому, що ціни на українське житло рано чи пізно обваляться ще раз.Продавці - що країна увійде в двадцятку найбільш економічно розвинених країн не через півстоліття, а "вже сьогодні". І ті, і інші впевнені, що стан ринку нерухомості дзеркально залежить від стану національної економіки і суспільства в цілому - і це відповідає дійсності.

 

Саме тому в 2011 році ринки нерухомості різних країн рухаються абсолютно в різні боки. В одних країнах економіки повільно відновлюються після першої хвилі економічної кризи, та ринки нерухомості, перебуваючи під враженням від кількісного пом'якшення та загального монетарного неподобства (особливо від QE-2 ФРС США), повільно стають на шлях висхідного тренда. В інших державах економічні успіхи менш виразні і, відповідно, ринки нерухомості або стагнують, або повільно руйнуються.

 

Є і третій - "український" варіант, коли, з одного боку, майже тотальна бідність населення не дозволяє одній стороні відносин на ринку нерухомості - покупцям - що-небудь придбати, а з іншого - безпрецедентна непрозорість та корумпованість суспільства не дає підстав другій стороні відносин - продавцям - вважати, що, у разі продажу власних квадратних метрів, виручені гроші можна буде зберегти, вкласти й примножити.

 

Саме тому не поспішають ані ті, ані інші.


Правда ретельно ховається.

 

Правди про стан ринку квартир в нашій країні вам не скаже ніхто. Навряд чи ви дочекаєтеся її від ріелторів. Адже напередодні грандіозного першого обвалу цін восени 2008 року одне з великих столичних агентств нерухомості опублікувало аналітичний матеріал під одіозною назвою: "Нерухомість-2008: зниження цін не буде".

 

Хтось-то і послухався, взяв кредит у банку, заплатив у вигляді комісійних пару-трійку тисяч доларів за "толкову" пораду посередникам і прикупив хрущовку, або стареньку, морально застарілу, чешку в одному зі спальних районів Києва за ціною по три-чотири тисячі доларів за один квадратний метр.

 

Навряд чи ви отримаєте об'єктивну інформацію і від забудовників, деякі з яких також, буквально за пару місяців до обвалу на ціновій верхівці ринку, профінансували масовану рекламну акцію з псевдоаналітичними статтями в ЗМІ під назвою: "2008 рік - найкращий час для придбання житла". Щоправда, клієнтів у цей час вже було замало, тому згодом, під час першої хвилі економічної кризи власні профільні активи - недобудовані об'єкти та земельні ділянки-забудовникам довелося реалізовувати за викидними цінами.

 

Не дочекатися допомоги і від держави. Якщо в Росії офіційні дані по операціях на ринку нерухомості щомісячно (!) представляє управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра), то в нашій країні ні БТІ, ні Міністерство юстиції такими даними не балує.

 

Саме тому вітчизняний ринок нерухомості залишається закритим, саме тому так багато людей "отоварились" у банківських установах країни непідйомними кредитами.

 

У період буму на ринку славно погуляли усі. Ріелтори отримали мільйони доларів комісійних, банкіри мільйони доларів відсотків по іпотеці, продавці квартир одержали б нечувані суми, з якими не соромно показатися на ринках нерухомості найрозвиненіших країн світу, ось тільки платити за рахунками доводиться пересічним українським позичальникам, "щасливим" власникам іпотечних кредитів.


Черги з охочих вигідно продати квартиру

 

Насправді в ринку нерухомості є кілька двигунів. Першим мотором і, одночасно, фактором попиту є значне збільшення реальних доходів населення. В результаті загального економічного підйому розбагатіле населення починає вкладати вільні кошти в нерухомість.

 

У нашій країні зафіксований чи не рекордний, за версією державних чиновників, ріст валового національного продукту. Однак, регулярні опитування громадської думки змушують замислитися над тим, у чиїх саме кишенях виявився результат горезвісного економічного зростання. Експерти фіксують подвійний обвал рівня споживчого оптимізму в країні. Перший трапився в середині минулого року, другий зовсім недавно - у березні 2011-го.

 

Ще однією рушійною силою ринку є розвиток іпотеки. Доступне кредитування призводить до збільшення доступності житла, в розвинених країнах саме іпотечний попит є переважаючим. Причому коливання процентних ставок на іпотечні позики сильно впливають на цю складову попиту.

 

Іпотека в нашій країні дійсно зрушила з нульової точки до 5-7% (саме такий відсоток угод із залученням коштів фінансових установ відзначають зараз гравці ринку) наприкінці минулого і на початку поточного років.

 

Проте, в наших умовах угоди на ринку житла із залученням позикових коштів поки що погоди не роблять. По-перше, у зв'язку з їх мізерною кількістю. По-друге, займаються, як правило, порівняно невеликі суми, що не перевищують еквівалента в 10-20 тис. дол США, яких не вистачає для здійснення покупки.

 

Простіше кажучи, населення не ризикує поки що наступати на ті ж граблі, тим більше, що за кожну позичену гривню через певний час доведеться повернути вже дві-три, враховуючи просто захмарні відсоткові ставки.

 

Третім "моторчиком" ринку є психологічна складова. І коли ми бачимо черги з бажаючих саме продати, а не купити квадратні метри, то відповідно продавці починають поспішати, а покупці відкладають свої плани з придбання. І, навпаки, якщо як в минулі часи на кожен об'єкт нерухомості буде чи не по десятку претендентів, психологічний драйвер буде працювати вже на продавця квартири. Виникне неадекватний, необгрунтований ажіотаж, і цикл ринку нерухомості змінюється на протилежний.

 

Таким чином, на ринку нерухомості України ні один так званий двигун в даний час повноцінно не працює.


Аукціони повернулися. Але на зниження ...

 

За часів "бульбашки" на ринку нерухомості (яка, до речі, здулася ще не остаточно) нерідко прямо на квартирах в продавців влаштовувалися своєрідні міні-аукціони, в ході яких вигравав і отримував квартиру той з кількох покупців, у кого гаманець був товстіший або була можливість швидко без залучення банківського кредиту сплатити операцію. Найчастіше ціна на об'єкт на таких домашніх торгах підвищувалася на десятки відсотків.

 

Зараз часи змінилися. У багатьох, навіть найбільш привабливих за якістю та місцерозташуванням будинках м. Києва та регіональних центрів, зараз одночасно продається кілька майже однакових за параметрами квартир.

 

Приміром, в одному з досить доглянутих панельних будинків (з чистими під'їздами) в пішій доступності від однієї зі станцій метрополітену лівого берега Києва зараз продаються відразу кілька двокімнатних квартир з ремонтом і без, на будь-який смак.

 

Ще в одному цегляному будинку, так званому Радміні, ось вже з півроку безуспішно намагаються реалізувати відразу три 75-метрові трикімнатні квартири, ціна на які впала з 220 до 150 тис. у.о.

 

Будинки та квартири якісні, але майже поруч, на стадії здачі в експлуатацію зависють новобудові, в якій вже не дві чи три, а багато десятків одно-, двох-, трьох-і чотирикімнатних квартир не можуть знайти свого покупця при ціні в 1500 у. е. за 1 кв. м у забудовника. Більш того, ці ж квартири невдачливі інвестори намагаються переуступити за ціною в 1400 у.о. за 1 кв. м. Поки що особливих успіхів немає - покупців надзвичайно мало.

 

Якщо ж з'являється покупець з "живими" грошима, готовий негайно здійснити операцію, то він, як правило, обдзвонює претендентів-продавців і сам призначає знижену від ринкової ціну. Хто з продавців погоджується на умови покупця, той у результаті і отримує "головний приз" - гроші за свої квадратні метри. Таким чином, серед продавців одного і того ж будинку влаштовується своєрідний телефонний міні-аукціон на пониження ціни, в результаті торгів ціна у найбільш поступливого продавця може впасти на 10-20 і більше відсотків. Так, у зазначеній новобудові при ринкових "хотєлка" продавців у 1400-1500 у.о. за 1 кв. м реальні продажі зафіксовані на рівнях, що не перевищують 1200 дол за "квадрат". Тобто вже готові квартири продаються за ціною, по якій вони інвестувалися в 2005 році на стадії котловану.


Євровиручалка?

 

Основним фактором, що утримує ринок нерухомості України від швидкісного обвалу, є надії власників житлових і нежитлових приміщень на пожвавлення продажів і цін на квадратні метри напередодні футбольного чемпіонату Євро-2012.

 

Хоча, швидше за все, імпульс міжнародних змагань на території країни не зробить рівно ніякого впливу на ринок нерухомості. В умовах нашої суворої дійсності ще невідомо, що в кінцевому підсумку переважить - досить скромні інвестиції (а в цьому плані, на жаль, крім українських кіпріотів, ніхто особливо і не старається) або ж непідйомні зовнішні борги держави, які утворилися в тому числі із-за величезних руйнівних витрат, пов'язаних з підготовкою до єврочемпіонату.

 

До того ж проти віртуальної допомоги від ЄВРО-2012 грає команда обтяжливих обставин.


Топ-сімка чинників, які тягнуть ринок нерухомості до дна


1. Нова редакція Закону "Про виконавчу службу", що набула чинності з 9 березня, значно спростила процес стягнення боргів та істотно розширила права кредиторів і виконавчих служб при реалізації застав, в т.ч. і нерухомого майна. Щоправда, фінансові установи не сильно форсують доступні їм механізми реалізації квартир і комерційних площ у зв'язку з тим, що така "масовка" не тільки б посилила соціальну напруженість, але і в лічені дні обвалила б ринок і знецінила застави.

 

2. На доступну іпотеку з 10-20-процентним початковим внеском і їстівними хоча б 8-10% річних по кредиту в доступному для огляду майбутньому розраховувати не доводиться, адже частка проблемних і реструктуризованих кредитів, за підрахунками агентства Fitch Ratings досягла в минулому році 56,5% ( рейтинг складено за вибіркою 12 українських фінансових установ), а це максимум за весь час моніторингу.

 

3. Прийнято Закон "Про регулювання містобудівної діяльності", що значно спрощує дозвільну процедуру будівництва. Час узгодження проектів зменшиться з 460 до 90 днів, аналогічно зменшиться і час введення в експлуатацію готового об'єкта. Суттєво скоротяться контакти з контролюючими інстанціями і кількість всіляких дозволів. Все це, за ідеєю, має запрацювати після підготовки відповідних нормативних документів. Очевидно, на це знадобиться близько двох місяців.

 

4. Плани про ринок землі поки залишаються лише планами. Але у випадку, якщо він у наступному році буде все-таки відкритий, потенційним лендлордам знадобиться багато готівки. І не вся вона на офшорних або українських рахунках. Частково гроші зависли і в дорогих елітних об'єктах нерухомості, реалізувати які за поточними неадекватними цінами просто неможливо. Значить, ціни на "елітку" почнуть падати як листя восени, адже земля ледь чи не на порядок актив більш "смачний", ніж самі ласі квадратні метри.

 

5. Комунальні платежі, рахунки за газ і електрику в нашій країні становлять не більше 20-30% від вартості передбачуваної оренди об'єкту житлової нерухомості. У порівнянні з іншими країнами це невелике співвідношення. Судячи з усього, даному співвідношенню існувати недовго.

 

Як оголосили компетентні державні чиновники: платежі росли, ростуть і будуть рости. А значить, інвестиційний виграш від здачі квартири в оренду буде зменшуватися "не по днях, а по годинах". Вже в поточному році багато "зайві" квадратні метри стали фінансово нелегким тягарем навіть для багатьох заможних громадян. Багато хто тільки останнім часом помітили, як "поважчали" їх квитанції і "схудли" гаманці.

 

6. Основними покупцями на ринку нерухомості до першої хвилі економічної кризи були представники дрібного та середнього бізнесу. Останнім часом реальність така, що прибутковість їхнього бізнесу в силу всім відоміх причин різко впала (при тому, що доходи багатьох відомих крупних бізнесменів виросли в рази) і, відповідно більшістю представників середнього класу українців стало не до квартир і не до розвитку бізнесу. Поставлено завдання куди простіша - вижити у важких умовах. Багато представників "дрібних і середніх" не те, що не в змозі оплатити повну вартість квартири (хоча ще не так давно прикупали апартаменти і "прозапас", і для членів сім'ї), вони і не можуть собі дозволити навіть оплачувати щомісячні виплати по іпотеці, не кажучи вже про перший внесок.

 

7. Доходи простих громадян також знаходяться під достатньо жорстким пресингом: з одного боку, позахмарні ціни в супермаркетах і в квитанціях, з іншого - можливість зростання особистих доходів сильно обмежена. Готівки на руках у населення стає все менше, а витрат все більше.

 

***

 

Вже зараз відомо, коли ж нарешті ринок нерухомості України знайде звичні оберти, збільшиться кількість угод, а потім через деякий час і ціна. Це відбудеться, коли в країну прийдуть інвестиції з розвинених країн, зайдуть "дешеві" іноземні гроші, почнуть роздавати адекватні кредити, податковий тиск на "офшорний" бізнес зросте, а на звичайний дрібний та середній зменшиться.

 

Між іншим, у березні продажі нових будинків у США впали до нових мінімумів .Всього було продано 19 тис. одиниць, чого за період підрахунку показника (з 1963 року) ні разу не було, навіть у найгірші місяці. А медіанна ціна б/у будинків впала до 156,10 дол і опинилася на рівні 2002 року. Продажі будинків на вторинному ринку в лютому показали негативний результат -9,6%. (Медіа називають ціну, по відношенню до якої 50% об'єктів, що продаються коштують дешевше, а 50% - дорожче.)

 

Нагадаємо, що ще зовсім недавно стільки ж коштували деякі квартири в Києві на Троєщині. Та й зараз медіанна ціна американських будинків на "вторинці" цілком порівнянна з багатьма цінниками пересічних київських квартир.

 

Ось тільки щорічних зарплат у 50-100 тис. дол, як у США, серед простих киян не спостерігається ...
 


Похожие статьи:

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)В цьому році зросте попит на «первину» нерухомість

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Житло в Україні неадекватно дороге

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Попит на дорогі об'єкти нерухомості на ЮБК в Криму останнім часом відновився, повідомляють експерти ринку.

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)Відновився попит на квартири в новобудовах бізнес-класу? (столичні новини)

Новини ринку нерухомості (Новости рынка недвижимости)На ринку нерухомості України "хрущовки" втрачають популярність

Есть мнение? Вы можете оставлять отзывы или комментарии (0)
Просим не писать отзывов провокационного характера (т.е. таких, которые направлены против лиц, государств, организаций и т.д., с целью подтолкнуть их на неадекватные поступки).
Просим воздержаться от формулировок или выражений, унижающих достоинство человека, организации и государства. Здесь принято, что любую позицию можно аргументировать коротко и цивилизованно, не прибегая к грубым выражениям, или таких, которые перечислены выше.

Нет комментариев. Ваш будет первым!


(можно без регистрации)
Последние новости:
ЖК Рыбальский - жизнь у воды
Жилой район RYBALSKY – чарующее место, где хочется жить, учиться и работать. Мало кто знает биографию Рыбальского, а ведь она, как и жизнь любого человека, полна интересных фактов и...
Податок на нерухомість – що ви знаєте про сюрпризи від влади?
Ще з середини минулого року українці, які мають у власності житло великої площі, змушені сплачувати державі додаткові податки. «Зайвими» вважаються квадратні метри понад 60 у квартирі...
Названы три условия для отмены моратория на продажу украинской земли
Для осуществления продаж сельскохозяйственных украинских земель необходимо выполнение трех условий, по словам эксперта Дениса Марчука.
Цены на квартиры в Киеве: прогноз на зиму 2015-2016
Эксперты и просто те, кого интересует рынок недвижимости, делают свои прогнозы стоимости квартир в Киеве в зимний период.
Підвищення курсу долара неминуче призведе до зниження цін на вторинному ринку нерухомості.
Зниження цін на вторинному ринку нерухомості неминуче, - експерт По оцінками експертів, вартість квадратних метрів знизиться рівно настільки, наскільки подорожчав долар. «Подібну картину...